案例分析
2022年7月12日，家住杭州王某与李某签订房屋租赁合同，约定由李某租赁位于杭州未来科技城的一套房屋性质为非住宅用途的业态为商业的沿街商铺，建筑面积为360㎡，租赁期间为2年。
合同约定李某自行负担租赁房屋的水电费、网费、供暖费、燃气费以及物业费等费用，门前三包，2个月免租期。同时若改变房屋使用性质，应当经过王某同意并且履行报批手续。
签订合同后，李某按照合同约定交付押金7万元人民币。后李某承租期间，发现租赁房屋的面积并未与合同约定一致，经实际测量面积仅为120㎡，并拒绝履行合同。
现王某起诉至法院，要求确认房屋租赁合同无效，全额补缴免租期租金，并支付违约金。
律师分析
一、房屋租赁合同无效与租金给付
房屋租赁合同中，常见的合同无效情形是案涉房屋为违建房屋或者土地性质变更等，致使双方签订的合同为无效。
案涉房屋违建的原因，无非是未取得建设工程规划许可证，或者虽然已经取得但未按照许可证的规划进行建设。同时，现实中还存在案涉房屋存在全部违建和部分违建问题。
所以，当出现房屋租赁合同无效情况时，应当注意区分属于全部无效还是部分无效。
房租支付的前提是存在有效的房屋租赁合同。若房屋未违建房屋，则不存在房租支付问题。仅存在——承租人占用使用案涉房屋获得收益应当给付的占有使用费。
占有使用费是否等同于房租？
一般情况先，占有使用费等同于合同约定的租金。但是，也不能一概而论，因为可能存在占有使用费低于租金或者高于租金的情况。
那么如何确定房屋的占有使用费？
通常情况下按照同类地段同类房屋的租金标准，同时兼顾双方的过错程度。
二、房屋设施维修以及更换问题
房屋租赁物在租赁过程中需要维修的，一般情况由出租人承担维修义务。
租赁物需要维修时，承租人应当给予出租人一定的维修期。在维修期满之后，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，且维修费用由出租人承担。
同样，若租赁物毁损灭失的，在更换时，应当取得出租人的同意，并且对更换物品的归属进行确定。
若承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
三、违约金支付标准
《民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释》第六十五条第一、二款规定：“当事人主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。”
四、免租期是否需要补缴？
免租期对应的租金是否需要补缴的前提是双方约定的合同履行期并未完全履行。
具体到司法审判中，法院审查承租人并未实际享受到免租期的任何优惠，将合同约定的免租期性质认定为弥补等待经营损失的补偿，而不予支持补缴免租期租金。
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