有一个学长，2000年在昆山投资了一个软件园，买了200亩地，其中大部分是商业用地，小部分是工业用地，买地后自建，不到7万平米，差不多6万多平米分两期完成，目前总计有7栋楼。之前学长公司有外包，有大概1500多人在里面工作，到现在公司外包减少，基本上园区只有100多人。
学长公司最近刚刚上市，他很想盘活这个只有100几个人的园区，他想要把园区收入的钱滚动投入，也可以接受有二房东，甚至可以不收二房东的钱，只要能把园区盘活就可以。
但园区在湖边，有建设红线，建好了3年才终于验收。从2000年开始到现在20多年，这7栋楼不少已经有老化现象，盘活产业园就需要新翻修与新改造，那翻修改造按每平米七八百块钱估算，7万方得五六千万。哪怕是学长公司一个上市公司，也不愿意拿五六千万进去，就专门翻修这个产业园，翻修完后万一没有企业进来就会血本无归。
学长把希望寄拖于运营二房东，在我个人看来只能说有一些理想化。运营二房东也不傻，砸个五六千万进来，进去之后又赚不了租金差，到最后装修的钱就相当于送给房东了，谁会愿意做呢？
今天很多的重资产园区，资产持有方往往脑子都“不太灵活”，他们每天总想的都是“博弈”生意，非此即彼，幻想着把运营方找过来，让运营方投，运营方如果一两年后坚持不下去，那自己就白赚了个租金。这种思维下，是没有冤大头愿意做资产盘活的，即便是有这样的人出现，他也一定最后会盯着租金，租金本来能租一块钱，要降到一毛，不给一毛就不来盘活。那资产持有方往往也都家大业大，宁可空着也不愿意拿着一毛，很多合作就无法形成。
有人说一毛就一毛，资产持有方可以换个其他方式变现，反正房子空着也是空着，有人盘活，那我就不收租金但收比如餐饮店的一些运营费，但这个方法其实蛮短目的，资产持有方不收租，是社会慈善机构吗？这本心就不会是一个资产方运营方资金方三方共赢的方案，而一个方案只有三方共赢，才可持续卓越，任何一方不赢都不行。学长不收租金心态很好，但万一运营方真的把产业园搞起来了，心态还会真的一样好吗？
那共赢的方案应该是什么样的？运营方来投这五千万，当好二房东，但如果收回租金，五千万运营方先拿走，剩下的收益三方共享。那如果运营方可以这么做，那zf是不是也可以？既然我可以优先以租金作为我的投资保障，那就可以拿到更低息的资金，zf都可以做，那银行也可以做，也就是以园区资产的未来租金收益权作为抵押，进行相应的租赁借贷，产业力资本力zf力三力贯穿，zf招商引资往产业园招，产业方盘活运营权，银行提供低息资金，学长的上市公司不用一分钱，就可以激发三种力量共同盘活自己的产业园。
评论：
Gin: 马斯克送人去太空 有兴趣参与吗？
和易拉罐瓶口一样: 政府和银行也不傻，收益高的事多了，干嘛盘活产业园
ゞ↘o俗朲:: 有难度呀昆山太多空空置工业区。降租也难留下公司
